我们都知道，建筑项目代表人力资源资金投入多、施工期长、相对的工程项目价钱也高。另外，风险性都是很高的，稍不留神，亏就会造成高额的亏本。一份合理合法合理的基本建设工程施工合同，不但是项目承包人向发包人认为支配权的根据，这也是承包商规避风险的一个障碍。然而，在某些情况下，即使书面协议是白纸黑字签署的，违约的可能性仍然存在。那么，在什么情况下签订的合同是无效的？

一 、沒有开展公开招标或是招标失效

《最高法院有关案件审理基本建设工程施工合同纠纷案法律适用难题的表述》第一条要求：工程建设务必开展招标会而未招标会或是招标失效的，彼此签署的基本建设工程施工合同也觉得失效。

《中华共和国招投标法》 第三条要求：在中华共和国地区开展以下工程项目项目建设包含新项目的勘测、设计方案、工程施工、工程监理及其与建设工程相关的关键机器设备、原材料等的购置，务必开展招标会：

(一)大中型基础设施建设、公共事业等关联社会发展集体利益、群众安全性的新项目。商住楼、经适房的基本建设归属于涉及到群众安全性的新项目。

(二)所有或是一部分应用国有制资产项目投资或是國家股权融资的新项目。国有制资产占主导性的项目建设务必公开招标，不可以邀请招标。

(三)应用国际经济组织或是国外政府部门借款、支援资产的新项目。

二 、承包人没有施工资质、借用资质

根据住建部颁布的《建筑业企业资质管理规定》和《建筑业企业资质等级标准》的相关规定，国家实行建筑市场的准入制度。

建筑企业的资质，就是建筑企业进入建筑市场的通行证。建筑企业应当先取得施工资质，在施工资质的范围内承揽建设工程，并签订建设工程施工合同。

建筑施工企业的资质分为三个序列：施工总承包序列、专业承包序列和劳务分包序列。总包合同和分包合同都必须在施工单位的资质范围内予以签订，否则没有资质、超出资质或借用他人资质，此类合同都是无效的。

另外应当强调的是，根据《建筑法》第27条规定：两个以上不同资质等级的施工企业共同承揽工程的，以低资质单位的业务许可范围承揽工程。

三 、承包人转包、违法分包的工程项目

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定：承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。

上述情形是现今房地产工程施工的常见现象。在日常司法实践中，法院的裁判方式是，虽然认定建设施工合同无效，但是已完成的工程若通过竣工验收，那么发包方应当参照合同单价结算工程款，整个合同的其他条款均不再采信。

四、越级承包的项目

《建筑法》第二十六条规定：禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围承揽工程。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：承包人超越资质等级签订的建设施工合同认定为无效。

在实践中，有的建筑企业超越资质等级的范围承揽工程，造成工程质量不合格等问题。因此明文规定，凡越级承包的建筑工程合同均属无效。

特别注意的是，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。

五、没有取得用地规划许可证、建设工程规划许可证的项目

一般来讲，违法建筑分为两种，即用地违法和建设违法。工程项目没有取得建设用地规划许可证的，就是用地违法；没有办理建设工程规划许可证，或者没有按照规划许可证进行建设的建筑物或者构筑物就是违法建筑。

建筑企业承揽的工程项目是否合法，是建筑企业经营活动风险评估的重要指标之一。但是，没有办理施工许可证的，不影响合同效力。没有取得建设用地规划许可证、没有取得建设工程规划许可证直接导致建设工程项目违法，也就无法取得施工许可证。依据《建筑法》规定，没有办理施工许可证，不能开工。擅自开工的，要勒令停工，罚款。

必须强调的是，工程项目违法的，项目建成以后不能出售，法院也不能拍卖，所以，施工单位不能垫资施工。如果你垫资施工了，可能血本无归。

因而，建筑施工企业承包工程项目，最先要调查发包人是不是获得了工程建设施工许可证，这事关联到工程施工合同的效力难题，关联到建筑施工企业的重特大风险性，一定要造成建筑企业的高度重视。

平时实践活动中，假如基本建设工程施工合同被确定失效，最高人民法院的《表述》把清算规范的决定权授予了项目承包人(建筑企业)。大部分状况下，项目承包人(建筑企业)能够挑选按具体清算，还可以挑选参考无效合同开展清算。

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