开发环节涉及很多税种，所得税土增税要求清算，这对财务制度就有很严格的要求，如果财务制度不达标  本能够用直接成本法扣除的，只能用合计数建筑面积法分摊，造成清算中扣除减少，税负上升。

印花税

1、涉及印花税主要合同项目。签订合同时尽可能价税分离

（1）采购甲供材料：购销金额万分之三

（2）建筑安装工程承包合同：承包金额万分之三

（3）建设工程勘察设计合同：收取费用金额万分之五

（4）借款合同：借款金额万分之零点五。只有从金融机构借款才涉及印花税，对金融机构的判定，我们要看有没有银保监金融许可

（5）财产保险合同：收取保险费收入金额千分之一

2、印花税征收方式分为查实征收和核定征收两种。核定征收印花税需要取得印花税核定通知书，核定征收购销环节具体核定比例由主管税务机关确定。房地产企业财务人员在新项目开发前期应充分了解本地区房地产行业印花税购销环节具体核定征收比例，通过测算确认本企业在开发阶段应采取哪种征收方式更有利。如开发初期合同较多，可考虑采用核定征收方式，进入经营期合同较少情况下，可申请采用查实征收方式达到印花税合法节税目的。

土地使用税

土地使用税关键点在于准确计算不同性质计税起始时间

一、建造期间土地使用税计税起始时间《城镇土地使用税暂行条例》第9条：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;

(2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。财税[2006]186号第2条第1款（主要针对建设用地）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

交地时间最好放到月初，省了一个月土地使用税，房地产企业由于建筑面积广，一个月的土地使用税金额也很大。另外开发企业尽可能履行纸面移交手续，避免政府因为动迁等其他因素，没有按购地合同约定时间交地，引发涉税风险。

二、建造期间土地使用税计税依据1.总计税面积确定《城镇土地使用税暂行条例》第3条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依规定税额计算征收。国税地字[1988]015号第6条：纳税人实际占用土地面积，指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

注意，如纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上四至界线和实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。

2.准确掌握免税面积扣除

(1)经济适用房用地和廉租房用地2019年1月1日至2020年12月31日期间，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。第一时间取得证明文件，及时提出免税申请（财政部税务总局公告2019年第61号 2019-4-15）

(2)其他优惠政策用途占地面积扣除。对其他符合优惠政策列明用途(学校、医院、托儿所、幼儿园，小区外社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地、小区内荒山、林地、湖泊等尚未利用土地)的土地面积，因房地产企业尚在建造中，建成后上述优惠政策列明用途房产可能占地面积和规划面积不一致，建成后也可能挪作他用，所以各地对建造期间优惠政策列明用途土地面积是否适用优惠政策掌握不一，有的地方允许扣除，有的地方不允许扣除。