根据房地产开发，销售与消费过程特点，可以将房地产市场分为：

1、 一级市场(土地市场)；  通俗讲就是土地七通一平的整理，包括拆迁、征收、收储、填海工程等等，主要由政府部门或国有企业、事业单位在做这个工作。  

2、 二级市场(房地产增量房市场)；  主要是指建设工程建造、销售等。  

3、 三级市场(房地产存量房市场);

从以下六个方面（土地获取、产品策划、规划设计、招标投标、施工组织、策划销售）阐释一级开发及二级开发的区别  

角度1：市场研究-投资决策-土地获取  从供给的角度考虑，二级开发面对的是招拍挂的土地市场，典型的二级开发企业会有自己的投资发展部，专门负责为决策人提供充足的决策依据。  对一级开发企业获取土地的途径还不是十分的透明，政府出地的位置、价格、规模等并不十分明确，获取土地需要依靠企业良好的政府关系，这其中对于可行性分析的要求也要低于二级开发企业，一级开发企业的所谓投资发展部实际上所做的工作更加宏观，主要为决策人提供大的方向性的指引。所以通常人员的配备数量和要求都要低于二级开发。 

角度2：市场定位-产品策划  二级开发企业对于细分市场的定位和产品前期策划是一项非常重要的能力，企业要考虑重要的问题是做住宅还是商业，做别墅还是公寓，该项目是否有足够的市场支撑，公司是否有能力吸引该细分市场的潜在客户。  一级开发企业要考虑的问题可能相对简单一些，土地无非由生地转成熟地，不存在很多的定位和策划问题，但是对于那些以土地增值为利润增长点的企业来说，如何进行策划来使整个土地升值成为了企业的一项关键能力（规划—概念—溢价），是不是可以通过引入部分产业来使地块增值？  一级开发企业为了谋取自身利润的增长，必须为接受的二级开发商提供优良的环境，不光是成熟的土地，甚至还包括良好的商业氛围或良好的配套服务。所以，对于一级开发企业来讲，关于引入产业的分析需要有具体的部门来支撑。但是随着市场的理性和成熟，未来能够获得更大的收益就需要企业发展这种能力。  

角度3：规划设计  二级开发的设计团队需要大量的专业人才，这些专业人士负责向设计院传递地产公司的理念和要求，并在规定的时间内获得所需的设计材料，需要精深的设计知识和良好沟通技巧，属于稀缺的人才，设计团队的工作成果在一定程度上决定了项目成本的多少，因此设计能力是二级开发十分核心的能力之一。  而一级开发的规划实际上更多的是政府做好规划，一级开发企业负责执行，但是为了扩大企业利润，企业需要和政府博弈以取得更优的规划指标，所以在设计人才上，一级开发的要求相对较低，更多的是需要与政府沟通协调的能力。  

角度4：招标投标  由于一级开发的主要施工材料为水泥、钢材等价格透明的物品，因此在招投标部门所需要的人员数量低于二级开发，二级市场对应具体产品打造，复杂性可见一斑。 

角度5：施工组织  二级开发属于房建的施工范畴，通常是工程部下面分为不同专业的工程师来负责相应的部分，如水暖、电器、土建、结构等，人才的专业化现象比较明显。  一级开发属于道桥施工的范畴，通常工程部负责的是土地平整和道路建设和管线铺设的工作，工程人员的构成比较单一。  

另外，一级开发还有一个特点，即施工的成本风险性要高于二级，因为地下情况只有在勘测和施工过程中才能确定，不同的地质条件对于成本的影响是很大的，所以成本的变动通常有一定的不可预见性。 

角度6：策划销售  二级开发面对的客户更多的是零散的个人客户，销售部门需要和众多的客户进行接触，部分房地产开发企业会将这部分业务外包给代理公司，当然也有一部分公司采用自行销售的方式。  

一级开发面对的客户是二级开发企业，是大宗客户，所以对于销售人员的要求实际上是完全不同的，销售人员通常需要有一定的企业身份才能够引起对方的谈话兴趣，同时需要对项目有透彻的了解，才能完成一次成功的营销，所以一级开发销售人员的人数相对较少，但专业度要求偏高。