当下的社会，要问何物能够牵动所有人敏感的神经，恐怕非房子莫属。社交、婚恋、阶级通通深度捆绑在房产之上。房子成了这个社会的硬通货，超越一切、碾压一切的硬通货，它既让我们焦虑、绝望，又给我们安全、保障。

而对于买房人，萦绕在他们内心深处永远有三个问题：买哪个城市？买哪个地段？买啥样的房子？其实，在我看来，这三个问题非常简单，只要你能够深刻理解附着在房产上的客观因素，就完全可以挑选到保值增值的好房子。

1.城市的选择

目前，我国已经是世界第二大经济体。2017年中国GDP达12万亿美元，相当于美国的63%，并且我国的经济增长率为6.9%，远高于美国的2.3%。如果按照6%的增速再增长十年左右，即在2027年前后，我国就有望取代美国成为世界第一大经济体，重回世界之巅。

我国的领土面积分别与美国、欧洲基本相当，而人口是美国的4倍，欧洲的2倍。随着我国社会经济的不断发展、城镇化水平的迅速增长，未来必然会成长出几座类似于纽约、伦敦的世界顶级城市，成为全球的经济文化中心。同时，还必然会成长出一批类似于洛杉矶、芝加哥、巴黎、柏林、米兰等的全球次级中心城市，这些中心城市的崛起将成为中华民族伟大复兴的有力支撑和基本保障。

中心城市的显著特征是人口规模大、经济实力强、创新能力高、文化内涵丰富、交通便利，而且国家的人流、资金流、交通流和信息流都持续不断的向中心城市汇集，这些都是中心城市发展最强有力的保证，更是房价持续稳步上涨的内在驱动力。

近期，中国城市和小城镇发展改革中心发布了《2017年中国中心城市发展年度报告》，报告是对国内各城市发展前景的预测，更是房产价值投资的重要参考。

我曾多次强调，房产投资务必要根据城市等级和城市排名从高到低进行选择。房产价值投资的核心就是城市的投资，房产升值的预期就是城市发展的预期。也许你目前还没有跨城市买房的能力，但是你必须要有跨城市买房的意识。因为眼光远远要比能力重要，选择远远要比坚持重要。只有你努力挤进大城市，你的后代才有机会实现阶级的跨越。务必记住一句话：宁买大城市一张床，不买小城市一套房。

2.地段的选择

房产投资的最终目的就是卖房。当然你可以选择长持，但是变现才是房产投资的最终归属。一个地区的短期房价可能是由投资客支撑的，但是长期房价一定是由当地实际自住需求支撑的。所以，看一个区域房价未来是上涨还是下跌，就只有一个指标：投资客的占比。

投资客占比20％以内属于安全范围，可以购买，占比20％-50％属于危险范围，不建议购买，超过50％则属于警戒范围，严禁购买。因为在一个房产周期之内，既有宽松政策，也会有限制政策，在宽松政策时期投资客占比过高的区域，在限制政策出台来临时的房价高位必定会集中抛盘，套现离场，在短时间内就会造成房价“踩踏式暴跌”，2017年的环京地带就是最惨痛的教训。

而自住率高的地区，即使政策持续收紧，由于居住属性占据主导，而且购房成本可控，杠杆率不高，惜售氛围浓厚，就不会出现集中抛盘，因此换手率很低，交易量萎缩，房价横盘，最多微跌。

所以说，由刚需自住客撑起来的才是房价，投资客撑起来的只能叫泡沫。

另一方面，所有产品都有折旧，房屋也会折旧，但土地不会，土地的价值反而会随着土地上投入的增加和社会经济的发展而逐步上升。所以，选择地段就是要选择附加值高的地方，比如交通便利、商业繁荣、学区顶级、稀缺景观等等，依附在这些高附加值条件上的房子才是值得投资和自住的好房子。如果你仍然不会选择，那么我告诉你，你就尽自己最大的努力和有钱人、有权人做邻居即可。

归根结底，买房就是买人气、买附加值，其它所有都TM是扯淡！

3.房产的选择

房子的最终价值是要通过居住价值体现出来的，也就是说一套房子的投资价值需要在自住客手上兑现，投资链条的终端就是自住。说明白点，所谓的房产投资根本上就是为他人买房。你所有的投资决策都应该是为他人考虑的，而不仅仅是自己。当然，如果你非要买一套没人愿意接手但自己喜欢住的房子也无可厚非，只能证明你没有投资意识。所以，假如你仅仅因为价格便宜，而去投资一套地段偏远、环境恶劣，配套缺乏、房型奇特的房产，恐怕将来没人愿意接你的盘。

好的房子，各有各的优势，但是差的房子却是千奇百怪，以下是我为大家汇总的挑选房子的负面清单，望务必绕行：一、商住房，二、小产权房，三、共有产权房（经济适用房），四、法院拍卖房，五、抵债房，六、产权纠纷房，七、抵押房，八、全权代理房，九、背景复杂的房产，十、新装修无人居住的房子，十一、紧临棚户区或者待拆地块的房子，十二、有家庭矛盾的房子，十三、凶宅，十四、靠近高架的房子，十五、靠近变电站的房子，十六、紧靠地铁线路的房子，十七、冬天日照差的房子，十八、靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子，十九、临近不吉利楼堂会馆的房子，二十、顶层的房子。这二十类房子我在《这二十种“坑死人”的房子，千万不能买！》有详细介绍。相信除此之外的房子应该都是值得入手的房子了。

4.时机的选择

房地产市场是市场经济，更是计划经济，但是归根结底是预期经济。所有政策都是通过行政手段来改变未来房价上涨或下跌的预期，引导民众买进或者卖出，从而服务于国家的整个经济周期。听党话、跟党走，国家希望你买就拼命买，为国添砖加瓦，国家希望你停就赶快停，为国分忧解愁。记住一句话：需要就买，熟悉就买，有钱就买，宽松就买。

买房，其实并不难，难的是没钱买房。别和我谈上班，我的理想就是不上班，别和我谈人生，我的人生就是为了买房，买很多套房。我虽不是圣人，但希望你们和我都一样！